入居者が減ってきた

The number of residents has decreased

不動産投資は、「物件の購入」以上に
「いつどのように売却するか」の
「出口戦略」も重要です

収益不動産を所有している上で、脅威となることが、
中々入居者が決まらない・退去が増えてくる
ということですよね。

投資物件の上手な空室対策の仕方とは?

収益物件は資産を増やすために購入された方が大半です。しかし、売り時を迷っているうちにどんどんお金が減っていってしまうことも。
「入居者が減ってきた」ことにより、家賃収入よりもローン返済が多い場合、家賃以外の収入から返済をすることになり、必要以上に資産を失うことになってしまいます。
原状回復ができていれば得ていたはずの家賃収入や、支払ったローン金利は戻ってきません。
修繕が遅れたことによる建物のさらなる損傷には、より多くの修繕費用がかかってしまいます。
必要以上に資産を失わないためにも、下記3つのタイミングで、収益物件を所有し続けるのか、売却するのかの判断をしましょう。

  • 家賃収入の減少
  • 大規模修繕
  • 入居者の退去
  • 家賃収入の減少

    『家賃収入の減少』
    家賃の減少は様々なタイミングで訪れます。例えば周辺により良い物件が建ち、同額の家賃募集では魅力を伝え切れなくなってしまった場合。
    築年数が古くなってきて、賃借人から見ての魅力が落ちてきてしまった場合。と様々な理由がございます。
    家賃収入を得ても銀行ローンの支払いに消えてしまい、キャッシュフローが出づらくなってしまいます。
  • 『大規模修繕』

    『大規模修繕』
    まだそんなに築年数も古いって程ではないのに・・・
    ただ周辺には所有物件よりグレードの高い物件が建ってきて中々賃借人が入りづらくなり、管理会社からも、そろそろ大規模修繕の勧めが・・・という所有者様も多いのではないでしょうか?本当にそれで良いのでしょうか?
    室内のフルリノベーションから共有部・外観まで入居者様が気に入られる最新のマンションの様な大規模修繕を行うには、大きな費用が発生致します。
    大規模修繕費用が、家賃収入からランニングコストを引いて何年間で元を取れるのが重要となります。
    今後何年間かの収入の為ではありますが、やはり非常に重い出費となり得ます。
    長期的な計画で大規模修繕をしますが、建物には耐用年数があり、耐用年数が過ぎてしまえば、大幅に物件の価値は下がってしまいます。
  • 『入居者の退去』

    『入居者の退去』
    最後は入居者の退去です。所有不動産をお持ちの方ならご存じだと思いますが、新築当初の入退去では、入居者からの敷金・礼金にての賃貸借契約も出来ますが、築年数が古くなれば、やはり管理会社や賃貸会社への手数料や費用の支払いが増え、支払ったことにより、入居者が入った数カ月は支払った手数料の回収となり収益性は落ちます。
    この入退去が増えればやはり収益性がガクンと下がり、全記述でもあったような大規模修繕等の話に繋がってきます。
    どちらにせよ多大な費用が発生し、収益性は落ちてきます。

いかがでしょうか?
不動産投資は、「物件の購入」以上に「いつどのように売却するか」という「出口戦略」も重要です。
LUCION&Companyでは、豊富な実績と経験にて所有者様の不動産投資を成功へと繋げます!

高値売却を追求した弊社独自の売却スキーム

出来る限り高く売りたい売主様、安く買いたい買主様。
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弊社は、多くのお客様との取引をさせて頂き顧客数には自信があります。多くの不動産会社では情報だけをばら撒き、情報が錯綜し中々物件が売れない。
情報が回り過ぎて物件の魅力が減るというお声もよく伺いますが、弊社では一切そのような事は致しません。
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