投資物件の選び方

How to choose investment property

不動産投資物件の選び方のコツとは?
『プロが教える成功に導くポイント』を
ご紹介

動機は様々ですが将来にわたって安定した家賃収入が
得られるかという視点が何よりも大切です。
不動産投資で毎月安定した家賃収入を得るためには
以下のようなポイントがあげられます。

割安な物件を選ぶためには

購入する前に、売買価格の価値がある不動産であるかどうかを判断するには、その不動産の価値を知っておく必要があり、実際の取引価格の相場も知っておく必要があります。
投資不動産の資産価値は、「収益価格」を算出することによって知ることができます。

収益価格
対象の不動産が将来生み出すだろうと
予測する純利益
現在価格を総合して算出する
不動産の価格

実際の取引価格については、国土交通省が運営している土地総合情報システムで調べることが出来ます。

空室になりにくい物件

空室になりにくい物件とは、賃貸としての需要が高く、借りたいと思われるような物件です。
具体的には以下のような条件が挙げられます。

  • 『利便性が良い。』

    交通の面(最寄駅から徒歩10分内、利用路線がターミナル駅に出やすい等)
    周辺環境の面(コンビニが近い飲食店が多い等)

  • 『管理メンテナンスがきちんとされている』

    資産価値を保つには物件の管理体制が非常に大切です。
    管理人は常駐なのかなどの管理形態/共有部分の状態/修繕計画がきちんとあるのかどうか/定期点検を行っているのかどうかのポイントをチェックしましょう。

  • 『時代の流れに沿った設備・仕様』

    住居系物件を賃貸として選ぶ際、部屋の間取り広さや設備など住み心地を重視して選ばれる方が増えており、セキュリティに対するニーズが高まり、オートロック等が設置されているかもチェック。

資産価値が高い物件

不動産投資ローンを利用して購入する場合、最も重視される審査基準として資産価値が高い物件であるかどうかです。
なぜなら金融機関は、ローン返済期間中に返済不可なった等のリスクを考慮し資産価格が高い物件に絞って融資をしているからです。

高利回りが期待できそうな物件

いくら収益が上がるかは、利回りは一つの判断基準と言えます。
販売図面に記載されている利回りは表面利回りが多く、実際は、管理費、税金等のランニングコストを除いた後の実質利回りで判断する必要があります。

実質利回り
年間収入年間支出) ÷ 購入価格 ×100

エリアの立地や環境に詳しい場所

利回りを重視するあまり、地方などに購入してしまった場合自分の目が行き届かない上、現地確認する場合等には交通費や時間がかかり管理が難しくなります。
その為よほどエリアの立地や環境に詳しくない限り、地方の物件は避けた方がいいでしょう。

人口の減少率が低いエリア

将来的に人口の減少率が低くいエリアでないと、
他のポイントを全て押さえていたとしても、利用する人が減っていき、結果的にマイナスになったりします。

ターゲット選定

空室リスクを減らすには、ターゲット選定が大事です。
ビジネスマン、学生、ファミリーなどターゲット層によって、立地や間取り面積など収益物件のポイントも異なります。
「この立地は大学も近く学生に便利な場所だから、間取りは小さめでも家賃設定が低くできる物件にしよう。」というようなターゲットに合わせた物件選びが大切です。

新築と中古のメリットデメリットを理解

新築物件と中古物件とでは同じ条件の物件でも投資費用が変わります。
どちらにもメリットデメリットがあるので、理解して価格や物件状態、築年数などのバランス感を見て選ぶ必要があります。

メリット デメリット
新築物件の
場合
綺麗で最新設備が搭載されている。
耐久性やセキュリティー機能が充実。
新しい間取りやデザイン性が採用。仲介手数料がかからない。
物件費用が高くなる。家賃設定が高くなりやすい。
中古物件の
場合
新築に比べて割安に物件を購入できる。
個人からの売買であれば消費税がかからない。
今までの入居状況が確認できる。
リフォームが必要なケースがある。古さや劣化を感じる。
融資が受けづらくなるケースがある。

新築物件の場合、快適性のメリットは高いですが、価格面が高くなることは不動産投資のリスクにもつながります。
中古物件の場合、相場に適した家賃設定や今までの入居状況が確認できることは不動産投資の大きなメリットでしょう。
劣化の度合いによっては、余計なコストが必要になるため、実際に見てチェックが必要です。

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