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知っておきたい不動産業界の属性とは?

『購入者ご本人の個人属性とは?』

投資用不動産を購入するときの借入れは、収入だけで審査されるわけではありません。融資限度額は購入する物件の収益性や評価額に加えて、個人の属性と与信により決まります。投資用不動産のローンは、主に家賃収入から返済することになります。そのため購入対象となる不動産の収益性がとても重要になります。

加えて必要なのは、購入者の「与信」です。与信とは「借入れをきちんと返済できるかどうかの信用を与えること」です。つまり個人の信用力が、融資限度額に影響するわけです。
そしてその与信は、サラリーマンとしての「属性」によって決まります。属性とは「融資を申し込む人の経済的・社会的背景のこと」です。その内容によって与信の評価が決まり、融資限度額にも大きく影響します。

『高く評価される属性とは?』

融資で審査される属性は、主に「収入」「持ち家・賃貸住宅」「家族構成」「金融資産の額」などがあります。
「収入」に関しては、勤務先と勤続年数、そして年収が主に判断され、高く評価される職業は「医師」「士業」「公務員」と言われます。医師や士業は収入の多さと定年がない点、リストラによる失業率が低い点が評価されます。

「家族構成」では毎月いくら出費があるのかを判断されます。たとえ収入が多くても、家族が多ければ生活費もそれなりに必要ですし、学費なども必要です。あるいは保証人となる配偶者がいるかどうかも大事なポイントです。
最後に、「金融資産の額」によっても、融資限度額は変わります。金融資産は直接担保として質権を設定されるわけではありません。ローンの返済が滞ったからといって、すぐに回収されるわけではありませんが、換金して返済できる可能性が担保されるという意味で属性の評価につながります。

サラリーマンの融資限度額は?

『年収だけで決まらない融資限度額』

投資用不動産の購入に必要な融資限度額は、明確に基準が公表されているわけではありません。
一般的にサラリーマンの場合、年収の10倍とも20倍程度とも言われます。
あとは勤務する会社の種類や規模、金融資産の有無などでさらに増える可能性もあります。

例えば、仮に年収が450万円であるとして、どの程度の融資限度額があるのかを考えてみます。
融資額は年収の7倍~10倍程度は受けられることが多いため、年収が450万円あれば融資限度額は5,000万円近くまで、変動金利で2%前後、返済期間20年~35年のローンを組むことが可能と考えられます。 なお、借主の属性や申し込む物件や利用する不動産投資会社、これまでの不動産投資実績などによっても年収に対する融資額の倍率は大きく変動するため、ケースによっては年収の15倍~20倍程度まで借り入れることができる場合もあります。
なお、融資限度額とは別にローンを組む際の「頭金」の金額も属性によって左右されることがありますが、こちらは物件や借入金融機関を選ぶことで少額におさえることも可能です。

『サラリーマンであることのメリットとは』

30代のサラリーマンが不動産投資を行うメリットは、安定した給与を背景として融資期間を長く設定できることです。最近では、物件や不動産投資会社によっては最長45年のローンを組むことも可能になっています。もちろん購入する物件の築年数によって借入期間は短くなります。
また、年齢による制限もあるため(定年など)、早めにスタートするのが良いとされています。

LUCION&Companyでは、多くのサラリーマン大家様を応援して来ました。

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